09年房地產估價師《經營與管理》資料：抵押貸款

　　4．房地產抵押貸款

　　房地產抵押貸款，是指借款人（抵押人）以其合法擁有的房地產，在不轉移占有方式的前提下，向貸款人（抵押權人）提供債務履行擔保，獲得貸款的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房地產抵押貸款，包括個人住房抵押貸款、商用房地產抵押貸款和在建工程抵押貸款等。

　?。?）個人住房抵押貸款個人住房抵押貸款是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為。個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性（住房公積金）住房抵押貸款兩種類型。個人住房抵押貸款屬于購房者的消費性貸款，通常與開發(fā)商沒有直接的關系。但由于開發(fā)項目銷售或預售的情況，直接影響到開發(fā)商的還貸能力和需借貸資金的數量，因此其風險一方面來自申請貸款的購房者，另一方面則來自開發(fā)商。

　?。?）商用房地產抵押貸款商用房地產抵押貸款是指購買商用房地產的機構或個人，以所購買房地產作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為。商用房地產同時也是收益性或投資性房地產，購買商用房地產屬于置業(yè)投資行為。比個人住房抵押貸款的風險更高。

　　（3）在建工程抵押貸款、在建工程抵押貸款是指抵押人為取得在建工程后續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。通常的做法是：一次確定貸款額度，一次辦理承包工程合同的房屋期權抵押登記，按工程形象進度（折算為貨幣工作量）和約定的貸款價值比率，分次發(fā)放貸款。對于已設定抵押的房屋期權，在抵押期內，開發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預售。通常先由銀行出具允許開發(fā)商預售的文件給房地產管理部門，并辦理他項權利變更手續(xù)，同時由房地產管理部門予以辦理商品房預售登記。對已辦理在建工程抵押的房地產開發(fā)項目之預售收入，由銀行代收，專戶存儲（作為抵充抵押物的不足部分），在還貸期內由銀行進行監(jiān)管，以使開發(fā)商的還貸資金確有保證，降低銀行的貸款風險。

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發(fā)布：2007-07-13 10:14 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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