2015年房地產估價師《案例分析》知識點分析（5）

　　（三）交易情況修正：

　　采用“可比實例成交價格比其正常市場價格高或低多少”的說法；修正系數為100/（100±S），高為+，低為-；注意分子和分母不要顛倒了，其數值±應與前面描述的交易情況一致。

　　1. 交易稅費非正常負擔：正常價=賣方得價/（1-賣方稅費）=買方出價/（1+買方稅費）；

　　2、強迫買賣（賣低買高）； 3、厲害關系人的交易（一般低；也有大股東高賣給上市公司）；

　　4、缺乏行情（賣低、買高）； 5、急于**或購買（賣低或買高）；

　　6、有偏好（高）； 7、相鄰房地產（高）；

　　8、拍賣、招標等特殊方式的交易（其成交價不一定比協(xié)議價更高，是否修正要說明理由）。

　?。ㄋ模┦袌鰻顩r調整：

　　以成交日期為基準，采用“可比實例在估價時點的價格比在其成交日期的價格高或低多少”的說法；調整系數為（100±T）/100，注意分子和分母不要顛倒了。

　　1、價格指數法（采用本地區(qū)同類房地產價格指數或變動率）：

　　定基指數--調整系數= 估價時點指數/成交日期指數。

　　環(huán)比指數-調整系數=成交日期下一期指數×再下一期指數×……×估價時點指數。

　　2、價格變動率法：期內遞增減--調整系數=（1±變動率）^期數。

　　期內平均升降--調整系數=（1±變動率×期數）。

　?。ㄎ澹┓康禺a狀況調整：

　　以估價對象房地產狀況為基準，采用“可比實例在成交日的房地產狀況比估價對象在估價時點的房地產狀況優(yōu)或劣多少”的說法，調整系數為100/（100±R），優(yōu)為+，劣為-；注意分子和分母不要顛倒了，其數值±應與前面描述的房地產狀況一致。

　　1、區(qū)位狀況比較調整：位置、樓層、朝向、交通、環(huán)境、外部配套設施等。

　　2、實物狀況比較調整：土地--面積、形狀、地基、內部基礎設施、平整程度等。

　　建筑物-面積、結構、質量、設施、裝修、層高、年齡、完損程度、外觀、空間布局等。

　　3、權益狀況比較調整：土地使用年期調整系數=[1-1/（1+Y）^n]/ [1-1/（1+Y）^N].

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