齊驥副部長在甘肅省房地產市場秩序專項整治工作座談會上的講話

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扎實推進房地產市場秩序專項整治工作

（2007年6月7日　根據錄音整理）

　　這次我和部稽查辦、房地司的同志到甘肅省，就房地產市場秩序專項整治工作進行調研，了解進展情況。這是繼4月中下旬部里組織5個工作組對9個?。▍^(qū)、市）進行調研督導后，第3次專門針對房地產市場秩序專項整治工作的督導調研。上個月，姚兵同志在黑龍江調研檢查時的講話已經以《建設情況通報》的形式印發(fā)到各地，汪光燾部長對專項整治工作很重視，專門作了批示，要求各地認真抓好。希望大家要高度重視，加強對專項整治工作的組織領導，下更大的功夫把這項工作抓緊抓好，抓出成效。 　　今天上午與相關企業(yè)的人員進行了座談，下午又聽取了省建設廳、蘭州市建委、市規(guī)劃局、市房地局負責同志代表相關部門做的工作情況匯報。甘肅省雖然地處經濟欠發(fā)達地區(qū)，但是對貫徹執(zhí)行黨中央國務院關于房地產宏觀調控的部署不折不扣，工作思路比較清晰，起步也很扎實。目前，甘肅省以經濟適用房和廉租房為主的住房保障體系已經初步建立，在地方財政不太寬裕的情況下，全省14個市（州）全部啟動了廉租住房制度建設，省里還提出對城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難戶分階段做到應保盡保。這些都符合黨中央和國務院的要求，說明甘肅省在調整住房供應結構和建立住房保障制度等方面做了大量工作，取得了很好的成效。從國務院八部門聯(lián)合部署的房地產市場秩序專項整治工作情況看，甘肅省起步也比較快，相關廳局也都按照八部門的通知要求和全國電視電話會議精神，互相配合，協(xié)同作戰(zhàn)，工作有了一個很好的開端。 　　結合部里前兩次的調研情況和這次了解到的情況，我從五個方面談點意見。 　　一、以關注民生為出發(fā)點，整頓和規(guī)范房地產市場秩序刻不容緩 　　國務院一直都在抓整頓和規(guī)范市場經濟秩序工作，建筑市場和房地產市場始終是一個重要的組成部分，為什么今年八部門又聯(lián)合進行房地產市場秩序專項整治，我認為是基于三個方面的背景。 　?。ㄒ唬┓康禺a市場秩序專項整治具有重要的社會背景。大家都知道，民生問題是今年“兩會”的熱點，其中，三大民生問題被關注程度最高，就是“藥費、學費、房費”。民生是什么？民生就是廣大民眾的“衣食住行”。在“衣食”能夠滿足民眾需求的今天，“住行”也就成了民生中需要進一步解決的問題，特別是住房問題。住房是老百姓基本的生存條件，是現(xiàn)代文明社會民生的基本權利。中央實施房地產宏觀調控以來，相繼出臺了“國六條”、“國八條”等一系列的措施，但近一段時間，部分城市住房價格仍然上漲過快，有些城市價格居高不下。房價較快地上漲，使得不少老百姓窮其一生的收入也不足以購買一套自己安居的住房，就產生了一些老百姓對房價的報怨。 　　房價問題是一個十分復雜的問題，是房屋開發(fā)和建設過程中所有投入的疊加。比如土地，土地的稀缺性導致了地價的不斷上漲；比如節(jié)能、環(huán)保等要求，墻體要保溫，垃圾要處理，中水要回用，老百姓對居住環(huán)境的要求也在不斷提高，這些都導致房屋建造成本的不斷提高；再有，隨著國家經濟的發(fā)展，老百姓的收入水平也在提高。據統(tǒng)計，從1998年到現(xiàn)在，我國城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入年均增長9.6%，這意味著勞動力成本在上升，居民消費能力也在提高。這些所有投入成本的不斷上升，最后都集中反映在房價上。 　　對于有些可能是導致房價上漲的因素，如節(jié)能、環(huán)保要求，絕不能為了降低造價而降低這些要求，這是不符合可持續(xù)發(fā)展理論和循環(huán)經濟要求的。建筑節(jié)能在整個節(jié)能工作中占了相當的比例，如果不把住建筑節(jié)能這個關口，全國的節(jié)能目標就無法實現(xiàn)，所以建筑節(jié)能標準只能提高不能降低。另外，大家都希望買環(huán)境好的房子，哪個小區(qū)的容積率低，綠化好，景觀好，房子就一定好賣，這是老百姓對生活質量的追求，是社會進步的具體表現(xiàn)。所以，涉及到環(huán)境的標準也只能提高，不能降低。 　　那么，在穩(wěn)定房價過程中，重點是抑制房價當中不合理的部分。任何一個行業(yè)，大家追求的應該是社會平均利潤，但在特定的歷史發(fā)展時期，某一個行業(yè)的利潤可能會高于社會平均利潤，過去10年中，我國房地產業(yè)的利潤遠高于社會平均利潤。這在歷史特定的發(fā)展時期是合理的，因為我國的房地產業(yè)起步較晚，有雄厚的市場基礎做支撐，多數的老百姓都希望買房，這也是我們房地產業(yè)為什么能夠在短短的幾年間蓬勃發(fā)展的主要因素。在改革開放初期的1978年，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積還不到8平方米，到2006年已經達到了26平米，這在相當程度上是房地產市場的主體做的貢獻，主要包括房產開發(fā)商，建筑承包商，以及所有的中介機構等。在今天房價居高不下，而且持續(xù)快速增長的情形下，開發(fā)商能不能更多地從消費者的角度出發(fā)，適當調整一下行業(yè)的利潤水平，這也是開發(fā)商和所有的相關企業(yè)應有的社會責任。因此，從當前的社會發(fā)展背景來說，我們需要對房地產市場行為進行全面的規(guī)范，今后一段時間內住房建設必須以改善民生為基本出發(fā)點，不能完全由市場機制進行調節(jié)，政府必須有所作為。所以，國務院領導一直強調要切實把好土地閘門、信貸閘門、市場準入門檻，繼續(xù)加強房地產市場調控，推行符合國情的住房建設模式和消費模式，堅決遏制部分城市住房價格過快上漲。 　　（二）房地產市場秩序專項整治具有深厚的經濟背景。經濟背景有兩方面的內容，一方面就是從目前的狀況看，去年我國房地產投資達到1.6萬億，是國民經濟發(fā)展的一個重要的產業(yè)，也是拉動國民經濟增長的重要力量，如果這個產業(yè)的秩序混亂就難以發(fā)展下去，持續(xù)健康發(fā)展更無從談起。因此，要進一步規(guī)范房地產市場秩序，規(guī)范政府的行政審批行為，規(guī)范開發(fā)商的開發(fā)行為。另一方面是1.6萬億的巨額投資，涉及5.6萬家房地產開發(fā)企業(yè)，必然存在魚目混珠、良莠不齊的現(xiàn)象，少數企業(yè)為了賺取更多的利潤，不擇手段地囤積房源、捂盤惜售、哄抬房價。因此，從保護國民經濟健康發(fā)展，保護房地產業(yè)健康發(fā)展的角度出發(fā)，迫切需要對房地產市場秩序進行整頓和規(guī)范。 　?。ㄈ┓康禺a市場秩序專項整治具有現(xiàn)實的政治背景。中央近幾年來處理的一些大案、要案，背后都牽扯到房地產領域的違法違規(guī)、官商勾結、商業(yè)賄賂等問題?？梢哉f，房地產領域是商業(yè)賄賂的重災區(qū)之一。在很多情況下，開發(fā)商尋租于主管部門，貪官權力托市，與開發(fā)商一拍即合，結成利益共同體。在年初召開的國務院第五次廉政工作會議上，溫家寶總理強調，要深入整頓和規(guī)范房地產市場秩序，強化房地產市場監(jiān)管，依法懲治房地產開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)、權錢交易行為。吳官正同志在中央紀委第七次全會上明確提出，要把整治房地產市場秩序作為加強黨風政風建設的重要內容。這就是由建設部牽頭，八個部門聯(lián)合開展房地產市場秩序專項整治的直接原因。黨的“十七大”即將召開，在這樣一個關鍵的時期，我們各行各業(yè)都要為構建和諧社會做出努力，房地產業(yè)更不能例外，我們要通過專項整治，促進行業(yè)健康發(fā)展，重塑行業(yè)形象。 　　二、以加強領導為組織保障，各地房地產市場秩序專項整治工作開局良好 　?。ㄒ唬ｍ椪喂ぷ鬟M展比較順利。全國電視電話會議后，專項整治工作迅速在全國展開，各項工作也正在按照中央的部署扎實推進，取得了初步的進展。概括起來講，主要體現(xiàn)了“三個基本到位”： 　　一是相關主管部門對專項整治工作比較重視，組織領導基本到位。各地的相關主管部門能夠自覺站在維護群眾利益、加大反腐敗力度、構建社會主義和諧社會的高度來認識和對待專項整治工作。目前，全國地級以上城市均成立了專項整治工作的領導機構和工作機構，印發(fā)了工作方案。有的地方還分別組織國土資源、財政等相關部門，建立聯(lián)席會議制度，進一步統(tǒng)一思想、明確分工。黑龍江省由相關廳局的主要負責同志分別牽頭，成立了四個房地產市場秩序專項整治督導組，負責對全省專項整治工作進行督導檢查。 　　二是專項整治工作得到了當地政府和有關部門的大力支持，協(xié)調配合基本到位。全國電視電話會議以后，各級建設主管部門迅速向當地黨委和政府作了專題匯報，積極爭取當地領導的支持和有關部門的配合，確保了專項整治的順利展開。黑龍江、遼寧、湖北、廣西的大部分地市的分管副市長擔任工作組組長，為專項整治工作的組織協(xié)調創(chuàng)造了良好的條件。甘肅省在這方面也做得不錯，成立了強有力的領導機構和工作班子，建設廳牽頭，多部門協(xié)調工作，聯(lián)合發(fā)文，聯(lián)合提出工作方案，促進了專項整治工作的深入開展。 　　三是對專項整治工作進行了廣泛深入的宣傳發(fā)動，動員部署基本到位。在認真組織收看全國電視電話會議的基礎上，各省（區(qū)、市）分別進行了再動員再部署。有些省份通過網絡、電視、廣播、報紙等新聞媒體，對專項整治工作進行了全方位報道；有的省份在當地的建設信息網上開辟了專項整治工作專欄，設立了公開舉報電話。遼寧省建設廳采取編發(fā)《專項整治工作簡報》的形式，對專項整治工作的有關政策要求、方案計劃和領導講話進行了轉載；吉林市房產局在電視臺開設了“房地產頻道”；齊齊哈爾市還與市電臺、電視臺和當地的報刊建立了聯(lián)系機制，對專項整治工作進行跟蹤報道和宣傳。根據調研的情況看，目前專項整治工作的主要精神已經傳達到了各級相關部門和相關的企事業(yè)單位，社會公眾對這項工作也有比較全面的了解。 　?。ǘｍ椪我泊嬖谝恍┎蝗莺鲆暤膯栴}。在看到成績的同時，我們也應該清醒地看到問題。從近兩個月的實際工作來看，專項整治工作也遇到了一些困難和矛盾，一是思想認識上有誤區(qū)。一方面，一些主管部門有畏難情緒。認為專項整治工作涉及面寬、問題復雜，整治起來有困難，尤其是建設主管部門作為牽頭部門，協(xié)調相關部門難度較大。另一方面，相關企業(yè)有抵觸情緒。不少企業(yè)看不到專項整治工作對于規(guī)范市場秩序、維護企業(yè)合法權益、促進房地產業(yè)健康發(fā)展的積極作用，而是把專項整治當成是暴露問題、阻礙發(fā)展的負擔，因此在工作中積極性不高，存在應付對付的現(xiàn)象。再有，就是來自外界的壓力比較大。全國電視電話會議召開以后，廣大人民群眾對專項整治工作寄予了很大的期望，八部門聯(lián)合行動讓大家看到了中央對這項工作的高度重視，看到了房地產主管部門對規(guī)范房地產市場秩序的決心。因此，廣大人民群眾都希望這次專項整治能取得實實在在的成效，而不是一次轟轟烈烈的形式主義，走過場。二是宣傳教育上還不夠普及。開展專項整治，最基礎性的工作就是要進行廣泛深入的宣傳發(fā)動，尤其要讓相關企業(yè)和中介機構清楚專項整治工作的目的目標和方法。目前的宣傳教育工作確實還存在盲區(qū)和死角，有的地方主管部門以目前的體制造成對相關企業(yè)沒有抓手為借口，企業(yè)不能被有效地發(fā)動起來。三是部門協(xié)調方面有待加強。中央之所以明確專項整治工作由建設部、國土資源部、財政部等相關部門共同負責，就是考慮到專項整治的特殊性和復雜性，八部門聯(lián)合行動有利于形成工作合力，增強整治效果。但一些地方的建設主管部門反映，這項工作組織起來還存在一定的難度，主要是相關部門之間的認識程度不夠一致，工作的配合上存在一定的問題。對這些問題，需要各級建設主管部門充分發(fā)揮主觀能動性，努力加以解決，確保專項整治工作的順利推進。 　　三、以理順關系為突破口，著力解決房地產市場秩序專項整治工作遇到的問題 　?。ㄒ唬├眄樢粋€關系。甘肅省在貫徹落實去年建設部、國家發(fā)展改革委、國家工商總局《關于進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序的通知》精神方面做了許多工作，組織很到位，措施很得力，特別是蘭州市，工作很扎實。我們在調研過程中也發(fā)現(xiàn)到，目前有些省市對于今年八部門聯(lián)合開展的房地產市場秩序專項整治和去年三部門聯(lián)合開展的房地產交易秩序專項整治之間的關系不是很清楚，需要在這里作一個說明。 　　房地產市場秩序專項整治與房地產交易秩序專項整治兩項工作，有相同和不同之處。應該明確以下三點：一是兩項工作的不同點。首先是組織部門不同，交易秩序整治由建設部、國家發(fā)展改革委、國家工商總局三部門聯(lián)合組織，而這次專項整治是由黨中央、國務院提出的，是從加強黨風廉政建設，遏止腐敗的角度提出的，在一定程度上與治理商業(yè)賄賂緊密聯(lián)系的，具體由建設部、國土資源部、財政部等八部門聯(lián)合組織實施；其次是整治內容不同，房地產交易秩序專項整治主要側重于交易秩序，只在商品房銷售環(huán)節(jié)進行規(guī)范和整治。而這次專項整治主要側重于市場秩序，包括了從土地取得、項目審批、開發(fā)建設、竣工驗收、到房屋銷售以至物業(yè)管理的全過程，應該說，市場秩序整治的范圍更寬泛一些；今年整治對象都要進行自查，都要接受群眾的舉報；有些重點問題要進行重點檢查。再次是整治對象不同，交易秩序更多的是針對房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構，而這次專項整治的整治對象還包括政府部門，各個審批環(huán)節(jié)都要進行自查自糾，都要接受投訴舉報，并依法進行處理。二是兩項工作的相同點。首先是內容上有重疊，都要針對房地產市場展開的專項整治，對囤房惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為進行集中整治；其次是方法步驟上基本相似，都包括動員部署、自查自糾、組織檢查等環(huán)節(jié)；再次是目標要求上有吻合，最終目的都是為了打擊房地產市場中的違法違規(guī)行為，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展。三是要做好兩項工作之間的銜接。確切地說，房地產市場秩序專項整治工作是交易秩序專項整治工作的深入拓展和延續(xù)，各地在具體操作過程中，可以兩項工作結合起來抓，共同促進。 　　（二）解決好幾個問題。任何一項工作都會遇到困難和矛盾，關鍵是我們采取什么態(tài)度來對待。深入扎實搞好專項整治工作，當務之急是要解決好以下三個問題： 　　一是大力解決工作積極性不高的問題。解決這一問題的關鍵還在于加大宣傳教育的力度。各級主管部門要盡快在自己的轄區(qū)內組織相關企業(yè)進行一次專門的宣傳發(fā)動，確保宣傳發(fā)動不留盲區(qū)和死角。要充分發(fā)揮新聞媒體的作用，大造聲勢，營造氛圍，增強廣大人民群眾對中央開展專項整治工作的信心和決心。還要鼓勵社會監(jiān)督、輿論監(jiān)督，群眾監(jiān)督，讓房地產市場中的違法違規(guī)行為無藏身之地。 　　二是大力解決責任落實不到位的問題。相關部門要按照工作方案中的任務分工，做到責任到位，任務到人。專項整治過程中，我們將建立責任追究制度，大力解決責任落實不到位問題。部里正在設計主管部門、開發(fā)企業(yè)和中介機構組織自查的匯總表，要求各級主管部門必須嚴格按照表格內容認真組織填寫、匯總，并按照要求由相關負責人簽字。我們將根據各地上報的情況組織檢查和抽查，一旦發(fā)現(xiàn)表格的內容與實際不符，存在瞞報虛報等現(xiàn)象，將堅決嚴肅追究當事人和相關領導同志的責任。對轉到各?。▍^(qū)、市）的投訴舉報線索，也要明確責任，我們將在適當的時候組織專項督查，凡是沒有按要求認真查處、及時反饋，造成不良影響的，堅決實行問責制。 　　三是大力解決協(xié)作配合不順暢的問題。專項整治工作離開當地黨委、政府的大力支持，離開各相關部門的密切配合，是不可能抓出成效的。實踐證明，凡是工作展開比較順利，成效比較明顯的地方，都是當地黨委和政府支持力度最大的地方。各級建設主管部門要主動匯報，爭取得到當地黨委、政府更大的支持，還要發(fā)揮好牽頭作用，加強與國土資源、財政等相關部門的溝通協(xié)調，切實形成工作合力，這對于專項整治工作的順利推進十分重要。 　　四、以查辦案件為抓手，推進房地產市場秩序專項整治各項工作順利開展 　?。ㄒ唬┳龊萌椆ぷ?。深入推進專項整治工作的基本思路是：用宣傳教育發(fā)動，以自查自糾造勢，借檢查抽查促進，從查辦案件切入，靠制度建設保證。當前需要重點抓好三個方面的工作： 　　一是以在建并已進入商品房預售環(huán)節(jié)的開發(fā)項目為切入點，認真組織主管部門、企事業(yè)單位和中介機構開展自查，重點查找并糾正房地產主管部門及其工作人員違規(guī)審批、濫用權力和房地產企業(yè)發(fā)布虛假廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐以及違規(guī)強制拆遷等行為。這項工作的關鍵在于堅持以項目為切入點，在建并已進入商品房預售環(huán)節(jié)的所有項目，都必須組織自查自糾；重點在于發(fā)動相關開發(fā)企業(yè)和中介機構，每個城市可以將有在建并已進入預售環(huán)節(jié)項目的企業(yè)召來，面對面地進行一次布置，要求企業(yè)真正動起來。這是取得專項整治成效的工作基礎。上海的“湯臣一品”于2005年10月開盤，掛牌均價為11萬元/平方米。開盤至今，網上顯示簽訂定金合同3套，同時，網上又撤消3套定金合同，撤消率列全上海市所有在售樓盤的前列，這是否是另外一種形式的囤積惜售？舉一反三，如果開發(fā)企業(yè)為了企業(yè)的利益，采取一些不規(guī)范的交易行為，就應該認真地進行自查并加以糾正。 　　二是在自查的基礎上，地級以上城市主管部門組織檢查，省級相關主管部門組織抽查。這項工作將持續(xù)到10月份，主要是檢查各地的項目自查情況，對發(fā)現(xiàn)的問題、有舉報的問題進行重點檢查，由審計、稅務、價格、工商等部門對相關企業(yè)進行全面清查，依法打擊擾亂房地產市場秩序的違法違規(guī)行為。 　　三是八部門聯(lián)合組織抽查。年底以前，我們將根據各地檢查抽查情況，組織八部門進行聯(lián)合抽查。通過檢查抽查，對好的典型要進行推廣，對惡劣的典型要給予曝光。讓老百姓看到，我們是實實在在地進行整治，不是走過場，取信于民。 　　（二）把握三個方面。應該說，各級建設主管部門在專項整治工作中承擔著十分重要的角色，任務很繁重。為了把專項整治工作引向深入，希望各級建設主管部門在具體工作中把握以下幾點： 　　一是要切實端正專項整治的出發(fā)點和落腳點。在調研中我們發(fā)現(xiàn)，一些地方在工作中思路不清、措施不力，就整治而整治，就自查而自查。這次專項整治工作的出發(fā)點和落腳點到底是什么？我看就是三個方面、三十六個字，即：第一關注民生問題，維護群眾利益；第二打擊違法行為，規(guī)范市場秩序；第三建立長效機制，促進健康發(fā)展。實際工作中，不管遇到什么困難和疑惑，都要圍繞這三個方面來思考，看看工作是否有利于維護人民群眾的利益，是否有利于規(guī)范市場秩序，是否有利于房地產業(yè)的健康發(fā)展。 　　二是要切實樹立長期抓和一抓到底的思想。一些主管部門的同志認為，這項工作到明年3月份就結束了，不管效果怎么樣，“時間到，任務完”。這種思想是不對的。特別是作為建設主管部門，對房地產市場秩序進行整頓和規(guī)范，是我們的職責所在，是一項長期性的工作。盡管集中的專項整治工作可能會暫時告一段落，但房地產市場秩序的整頓和規(guī)范工作不可能結束，只是變一種整治的手段和形式而已。因此，我們一定要樹立長期抓、抓到底的思想，扎扎實實把基礎性工作做好，通過這次專項整治把一些必要的底數摸清楚，為今后繼續(xù)開展工作做準備，不能有臨時的思想，更不能有應付和走過場的態(tài)度。 　　三是要切實把查辦案件作為專項整治工作的抓手。實踐告訴我們，任何一項工作都是如此，沒有抓手，沒有突破口不行。專項整治工作的抓手和突破口就是查辦案件。專項整治工作是否取得了實際效果的關鍵在于查處了多少違法違規(guī)案件，人民群眾反映上來的問題解決了沒有，如果不認真查處案件，我們就不可能發(fā)現(xiàn)法規(guī)制度上存在的漏洞和問題，就不可能制定出切實管用的制度機制，專項整治就不能落到實處，取得實際效果。因此，希望各級建設主管部門要加大查辦案件的力度，以查辦案件為抓手，適時通報處理一批典型案例，開展警示教育，不斷把專項整治工作引向深入。建設部等八部門也將在抽查結束后，集中通報一批違法違規(guī)的案件，來回應廣大人民群眾的關注。 　　五、以解決民生為落腳點，進一步建立健全住房保障制度 　　近年來，國務院和相關部門出臺了一系列關于宏觀調控的重要政策，致力于保障居民合理的住房需求。努力解決好城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難問題，是各級政府的重要職責。要通過完善廉租住房制度，擴大覆蓋面，加大經濟適用住房建設規(guī)模，扎扎實實地解決好低收入家庭的住房困難。 　　同志們，住房問題事關國計民生，關系政府的公信力、執(zhí)行力，黨中央、國務院一直非常重視解決困難群體的住房問題，十分關注房地產業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。建設部把整頓和規(guī)范房地產市場秩序作為今年的工作重點之一，而專項整治成效如何，直接關系著整個房地產業(yè)的健康發(fā)展，希望甘肅省在這方面加大工作力度，因地制宜，多做一些探索，帶動整個西部地區(qū)的專項整治。 　　謝謝大家。