當前房地產救市政策評估及后續(xù)政策展望

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　　“327”和“330”相關“救市”政策出臺之后已經一月有余，政策力度如何、效果怎樣，以及接下來有可能、或者說應該出臺哪些政策，我也一并做下分析和展望。

　　一、“救市”政策評估

　　首先說下大家最關心的“330”和二套房營業(yè)稅政策，這是對需求端和交易直接影響最大的政策。其中營業(yè)稅政策實施簡單，見效也快，我們看到4月份二手房成交 已經迎來全面回升，如北京4月份二手房成交量同比上漲151%，環(huán)比大增六成;深圳同比翻番，環(huán)比增長近一半;而其他南京、廈門、青島、天津等市的二手房 成交量亦出現(xiàn)了大幅放量。

　　而 二套房政策雖然影響力度更大，但一方面落實需要時間，另一方面銀行貸款額度也要給出，二者缺一不可。從落實情況來看，部分城市速度還是顯得稍慢，截止四月 底，廣州、深圳等市二套房新政仍未公布落地，而上海、北京、南京等宣布執(zhí)行新政的城市，銀行的執(zhí)行力度也有一定“打折”。從銀行貸款額度看，目前國內是統(tǒng) 一對開發(fā)貸和購房貸款做出額度限制，這一塊占全部新增貸款的比例差不多是在三成左右。如果這個額度不放開，那么最終還是因為這個天花板影響政策最終落實。

　　“327”國土資源部和住建部的相關政策，短期內對市場影響不大，都不是能夠立竿見影的。比如調整規(guī)劃這肯定是個要扯皮的持久戰(zhàn);比如對于供大于求的城市減少土地供 應，其實如今這些城市不減少土地供應也沒人買地;還有通過收購商品房解決保障房源，這些存貨多的城市很多保障房也已過量。這些政策需要時間來慢慢體現(xiàn)效 果。

　　最后是降準政策，萬億級別的資金流入到市場當中，對房地產有很大的積極作用。因此對于“420”的降準效果，我們也可以給予更多期待。這1.2萬億出來，至少對房地產是及時雨，哪怕是從資金定向分配角度來講，房地產也是受益最大的產業(yè)。

　　二、后續(xù)政策展望

　　從目前情況來看，首先是金融政策應該更進一步，此 類政策會對消費端、對需求端起到重要作用，從目前情況來看有兩個相關建議：方案一，最簡單的是把開發(fā)貸和按揭貸分離，各自給予上限額度，對按揭貸這塊要大 大放開額度，讓銀行資金能夠更傾斜進入住宅消費領域;方案二，加快住宅銀行的進程，不要只停留在研究階段，應盡快的推進住宅銀行落地，中國式“MBS” —— 住宅金融專項債券也應該加快推進。

　　第二個是一線城市調整限購，這應該是短期時間內最大的“核武器”了，對消費信心的恢復，對改善性需求的釋放有至關重要的影響。一線城市目前是限購最后陣地，而維持限購的理由也是荒誕不經，據(jù)說是為了控制城市人口，為了規(guī)避相關政策限制，購房群體只能采取假離婚的手段，使得一線城市的離婚率和復婚率在限購之后居高不下，讓限購成為了“惡政”，應該盡快調整。

　　第三個是短中期見效最快的貨幣政策—降準。目前來講銀行準備金率還在高位，央行也還有進一步調整的空間。降準可迅速釋放巨量流動性，和投資相關、需要大資金量投入的固定資產投資受益更多，其中房地產也應該是受益最大的行業(yè)。

　　最后一個是稅費調整。之 前的調整主要還是面向需求端，但更應該對企業(yè)稅費做一定的調整。在現(xiàn)有的企業(yè)稅費預征制度下，開發(fā)商承負頗重，房地產行業(yè)利潤率大幅下滑，2014年規(guī)模 房企不賺錢的情況已經普遍出現(xiàn)。所以建議暫緩對房地產企業(yè)的企業(yè)所得稅、土地增值稅的預征，畢竟只有市場中的經營主體能夠實現(xiàn)盈利，行業(yè)才能實現(xiàn)健康持久 的發(fā)展。