房地產投資軟件信息化在國外的現狀

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 　　房地產管理系統(tǒng)是專門適用于房地產行業(yè)的樓房銷售數據與營銷推廣數據的統(tǒng)計和分析系統(tǒng)。房地產公司使用本系統(tǒng)，能夠十分便捷地遠程匯總各項目的樓房銷售數據與營銷統(tǒng)計數據(如日報、月報等)，及時掌握銷售套數、面積、金額及回款情況;了解各種營銷推廣計劃的執(zhí)行情況、分析投入產出效益等指標，從而為房地產公司加強營銷管理提供了一個簡便快捷的有效工具。

　　1、國外房地產現狀

　　某人在《房地產中介的市場選擇與發(fā)展研究》中針對于當前的房地產市場做了深刻的研究，同時也展望了房地產事業(yè)的發(fā)展前景。外國的房地產已經在發(fā)展的道路上走了上百年之久。處于房地產發(fā)展中的中間企業(yè)或者組織對于房地產順利達成交易有著不容忽視的作用。房地產中所達成的交易多數都得依靠中間企業(yè)來順利達成，買賣房屋消息的宣傳也是依靠中間企業(yè)或經紀人協(xié)會的。所以，中介深受大眾歡迎。《新型網絡房地產中介經營模式研究》中，作者簡要介紹了網絡平臺上的房地產運營方式，并對房地產現有模式能夠順利進行的有關政策、法律法規(guī)做出了解釋。國外的很多國家針對房地產事業(yè)專門制訂了法律法規(guī)。其中詳細列述了關于房地產的有關政策，充分保障了各方的合法權益。這些法律法規(guī)可以保證房地產事業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，也可以用來規(guī)范房地產中介行為。此外，在國外的房地產事業(yè)中，只有營銷員與經濟人這兩種資歷的專業(yè)人士能夠進入。這兩種人的條件和能力必須同時擁有才可以獲得房產執(zhí)照，獲得房產執(zhí)照后才可以開始營業(yè)。不是只有條件和能力就可以的，后期這兩類人員每年都要參加考試進行再教育，以保障他們在工作時有較高的專業(yè)水平，也能為客戶提供良好的服務?！斗康禺a估計行業(yè)研究——以青島市房地產評估行業(yè)為例》中，作者簡要闡述了房地產所具有的名牌效應，外國的房地產事業(yè)在房地產連鎖與名牌效應上相當看重。為了使公司的實力更加強大，很多企業(yè)選擇建立跨國公司從而來經營房地產。

　　2、國外房地產信息化現狀

　　Multiple Listing Service ，簡稱MLS，就是眾所周知的多重上市服務，它是一種房地產營銷方式。20世紀在美國成立。自這種營銷模式成立之日起，就被房地產行業(yè)里的人士大肆推廣，同時也廣受歡迎，不僅如此，沒過多久，許多國家都廣泛應用了這一服務系統(tǒng)。這一系統(tǒng)的中心思想就是供給經紀人專門管理經營的工具和區(qū)域性服務平臺，以共享房地產的營銷與房產信息。MLS經過漫長歲月的實踐及磨礪，健全了嚴密的合作準則，以保障房源信息的準確性、可貿易性及可獲利性，確保房源信息獲得的及時性。在MLS中，會員處在公平公正的操作平臺上，這樣可以減少甚至避免惡性競爭、暗箱操作、不誠信等非法行為的出現。MLS能提供比較專業(yè)化的交易文件，從而使會員能夠從行業(yè)標準化中獲益。

　　外國的信息技術已經在逐步變革舊式的房地產運營模式。就美國的房地產經紀人協(xié)會來看，其中容納了七十萬左右的成員，使用網絡的成員占總體成員的約百分之七十二，與此同時72%左右的房地產企業(yè)用網絡平臺來售賣房屋。此外，信息技術的使用，較大化的減少了房地產的交易金額，而且也將成員的收入調配方式和就業(yè)水準進行了革新。網絡技術的使用供給了房地產評估企業(yè)較為智能的評估用具，大大提高了房地產評估的精準程度和速度。

　　此外，國家之間的中介企業(yè)不僅可以使用MLS和網上平臺來交換房屋營銷、房源等真實信息，還可以在網上平臺直接經管MLS的數據庫。同樣，這種方式也可以用于一個國家不同區(qū)域之間。

　　房地產交易信息化在國內的現狀與問題

　　1、現狀

　　(1)領域寬廣。經過歸并的MLS領域逐步擴大，較少經營成本，加寬經濟人業(yè)務領域、遍及技術等都可以作用在這一發(fā)展走向上。

　　(2)技術水準高。最早的MLS里的房源信息是紙質的，若想查詢有關的房源消息不得不從一摞摞的MLS收集中查看，相當繁瑣。

　　逐漸發(fā)展的計算機技術給人們的日常生活帶來了很多的便利。第一，MLS的房源訊息能夠保存在電腦里面。第二，房源信息的搜索上更為便利，經紀人只需將MLS的客戶端裝載到電腦上面就能夠簡便的搜尋房源信息。

　　互聯網技術的迅速發(fā)展使得MLS多了平臺-網絡平臺，經紀人只需要通過任何能聯網的機器上登錄MLS即可。

　　(3)開放性。隨著互聯網技術被普遍應用，消費人群對房源訊息的需要逐漸增加，各個區(qū)域的MLS系統(tǒng)都可以使消費者在不侵犯隱私的情況下訪問MLS系統(tǒng)并搜尋房源的有關消息。這樣以來，不僅可以讓消費人群更為徹底的通曉各種房源信息，而且也將經紀人的日常工作難度逐步減輕，以致于經紀人可以更好的營銷房屋。所以，對于房地產經紀人來說，這種現象是利大于弊。

　　(4)不會形成壟斷。MLS不會形成行業(yè)壟斷，主要有以下幾個原因：一，現下所用的MLS是由各個區(qū)域的經紀人獨立自主開發(fā)的，屬于單純的個人行徑，如今尚未建立統(tǒng)一的MLS服務系統(tǒng)。二，在MLS中關于傭金是由賣主與經紀人自主協(xié)調商榷達成的，并不是統(tǒng)一的規(guī)則。三，就房產信息來說，MLS比舊式的系統(tǒng)更加開放，不會遺留信息的封閉現象。

　　2、問題

　　MLS雖然在我國已經取得了很大發(fā)展，但是仍然存在著許多問題。主要有以下幾個：

　　(1) 《基于MLS系統(tǒng)的房地產經紀業(yè)信息發(fā)展思考》[6]中，作者對當前MLS發(fā)展現狀做了總結，認為當前國內MLS系統(tǒng)總體水平比較低?在我國，房地產經紀行當的整體水準低下，可以從下面兩個角度上看出來：第一，全國范圍的MLS系統(tǒng)尚未正式創(chuàng)建，具有地域性質的隸屬于地方政府的房產交易消息不能與其他部門共同享有;第二，我國的房產經紀體制并不是各自都有MLS系統(tǒng)，只有極少數有次系統(tǒng)，并且在這極少數擁有此系統(tǒng)的機構里面大部分公司和經紀人的信息化水準都比較低下。

　　(2)各自為政。《多重上市服務系統(tǒng):助推房產業(yè)信息化發(fā)展》中，作者對目前房地產信息系統(tǒng)進行了簡單的介紹，總結了存在的問題。主要有三大問題出現在房地產市場里面：首先，每個中介機構都各行其是，任何信息都是機密狀態(tài)，互相之間各不透漏。其次，絕大多數中介企業(yè)都是自私的，將一些容易銷售的房源消息保存下來用以自己銷售，而那些較差的房源則滯留在MLS系統(tǒng)里面。最后，一部分規(guī)模較大的中介企業(yè)已然產生出信息網絡，而且發(fā)揮著一定的作用，所以，他們基本不可能與其他公司共享房源信息。

　　(3)不能很好地實現共享。對于房地產經紀企業(yè)來說，要實現信息和傭金的共享非常困難，只有一小部分公司可以在內部建成連鎖抑或加盟店鋪，也只有這些內部建成的店相互之間能夠實現真正的信息共享。就企業(yè)內部的營銷信息經管系統(tǒng)來說，MLS系統(tǒng)的房屋交易成功率在總交易中占有相當大的份額，而且能夠較好的溝通信息。盡管如此，公司與公司之間能夠共享信息的可能性仍低的可憐。

　　(4)很難獲得基礎數據。《基于MLS系統(tǒng)的房地產經紀業(yè)信息發(fā)展思考》中，作者對目前網絡上的房地產信息做進行了總結與分析，并指出現有的能拿到的數據基本上都是經過包裝后的二手數據，而獲取基礎數據則是難上加難。這些二手數據在很多情況下并不能很好地為房地產企業(yè)服務。僅獲取數據而言，基礎數據是最珍貴也是最難獲取的。從外國房地產的發(fā)展狀況不難看出，公布的房源的基礎數據較為公平合理，政府機構只是承擔發(fā)布基礎數據的責任，而公布的基礎數據是交由公司來做分析、判斷以及加工等數據處理。市場是導向，政府部門只負責保證市場在正常的發(fā)展走向上前進。

　　(5)創(chuàng)建力度小?，F如今我國的MLS系統(tǒng)正在努力構建中。相對來說，搜房網上公布的房源信息比較真實可靠，其內部的二手房網站覆蓋了全國二十九個都市，主要是京津滬穗等，這些地域的房源訊息高達上百萬。將房源發(fā)布系統(tǒng)信息化作用的除了公布房源訊息的搜房幫就是同搜房網一塊發(fā)布產品的易搜網。搜房網體制是我國的MLS系統(tǒng)的剛剛起步，主要是進行信息的公布。另外，北京森川世紀網絡科技有限公司效仿外國MLS系統(tǒng)的操作模式開發(fā)出了RELS系統(tǒng)，此系統(tǒng)雖然在中國還沒有廣泛實行但其在共用房源信息上做的相當不錯。